Avec l’avènement de la flambée des prix des maisons unifamiliales, les copropriétés sont devenues une option abordable pour les acheteurs d’une première maison et les acheteurs expérimentés. Alors que les condos deviennent une option de logement plus attrayante et abordable, il est important de mettre en évidence les paiements « cachés » qui accompagnent la propriété d’un condo, afin que vous puissiez déterminer si l’argent que vous êtes sur le point d’investir vaut l’investissement.
HOA/Frais de copropriété
Alors que les HOA ont proliféré à travers le pays au cours des dernières décennies pour présider une grande variété de communautés, ils sont peut-être les plus courants (et les plus influents) dans les complexes de condominiums.
Qu’est-ce qu’un HOA ?
Une association de propriétaires est un conseil de résidents qui agit en tant qu’organe directeur d’une communauté, généralement un complexe de condominiums ou de maisons en rangée. Ces conseils perçoivent des cotisations mensuelles ou annuelles auprès des résidents de la communauté qui sont utilisées pour entretenir les installations et les espaces communs autour des locaux. Ces réparations peuvent inclure la réparation d’un ascenseur cassé, la tonte des pelouses des résidents ou la peinture de l’extérieur du développement. Ces frais couvrent généralement les services publics des résidents et même la lutte antiparasitaire pour l’ensemble du complexe.
Pour plus d’informations sur les HOA, consultez nos articles précédents sur les avantages et les inconvénients de ces organisations et comment les frais peuvent différer lorsqu’ils sont appliqués aux maisons unifamiliales.
Les associations de propriétaires dictent et appliquent également les règles et règlements que les résidents du complexe doivent suivre. La violation de ces règles peut entraîner des frais supplémentaires et des amendes pour les résidents. Si les résidents sont en retard sur leurs paiements HOA, l’association peut facturer encore plus de frais et, dans les cas extrêmes, placer un privilège sur le condo d’un résident, ce qui pourrait entraîner une forclusion.
Combien coûtent les frais HOA ?
Certains complexes facturent des frais de copropriété plus élevés que d’autres, mais le prix peut varier de 100 $ à 1 000 $, payé mensuellement ou annuellement. Les facteurs physiques courants qui peuvent influer sur le prix des frais de copropriété comprennent : l’âge du complexe, le nombre d’équipements publics qu’offre le complexe, le nombre de bâtiments ou de structures qui s’étendent sur le complexe et le nombre d’unités de logement dans le complexe.
De plus, tout comme les prix des unités de copropriété individuelles peuvent varier en fonction de facteurs tels que la superficie en pieds carrés, les plans d’étage et les vues, il est courant que les résidents du même complexe soient facturés différemment en termes de frais HOA. Généralement, les résidents avec des plans d’étage plus grands seront facturés plus que les résidents avec des unités plus petites. De plus, les résidents disposant de plus de commodités ou d’équipements dans leur unité peuvent être facturés plus que les résidents disposant de moins de commodités, car ces commodités supplémentaires nécessitent plus d’entretien pour les maintenir en bon état.
Les frais HOA sont considérés comme aussi importants que les versements hypothécaires mensuels lorsqu’il s’agit de condos. En fait, les frais de copropriété sont pris tellement au sérieux par les prêteurs hypothécaires qu’ils sont souvent inclus dans le versement hypothécaire mensuel lors du calcul du ratio de qualification d’un résident potentiel.
Un ratio de solvabilité est une valeur que les prêteurs hypothécaires utilisent pour déterminer si un emprunteur potentiel serait un client fiable à qui prêter de l’argent. Lors du calcul du ratio de qualification d’une personne, l’ajout de frais HOA aux versements hypothécaires peut entraîner le retrait de nombreux emprunteurs de certaines propriétés ou complexes. Ainsi, la prise en compte de ces frais dans vos dépenses mensuelles de copropriété dès le début peut vous faire économiser du temps et des efforts lors de la préparation du processus de pré-approbation.
Frais d’évaluation spéciale
Les condos nécessitent un entretien important pour rester en bon état pour les résidents. Alors que les frais de HOA couvrent généralement les réparations mineures et l’entretien général des terrains du complexe, certaines réparations nécessitent plus d’argent que l’association n’en a, en particulier en cas d’urgence.
Ainsi, de nombreux condos facturent parfois à leurs résidents des frais d’évaluation spéciaux pour un projet d’urgence en générant d’importantes sommes d’argent dans un laps de temps relativement court. Ces projets coûteux peuvent inclure la réparation ou le resurfaçage d’un parking, le remplacement d’un toit ou la réparation d’une installation publique.
Les associations de propriétaires imposent généralement des cotisations spéciales lorsqu’elles n’ont pas assez d’argent dans leur fonds de réserve, ou pas de fonds de réserve du tout.
Comme les frais de copropriété, les frais d’évaluation spéciaux n’ont pas à être émis uniformément aux résidents. On peut s’attendre à ce que les propriétaires d’unités plus grandes contribuent davantage à l’évaluation spéciale que les propriétaires d’unités plus petites.
Étant donné que les cotisations spéciales ne sont généralement prélevées qu’en cas d’urgence, ces coûts ne sont pas appliqués mensuellement ou régulièrement. En outre, chaque frais d’évaluation particulier peut varier en fonction de la gravité de l’incident en question.
Comme les frais de condo, les cotisations spéciales ne sont pas des paiements facultatifs. Les résidents sont tenus de payer leur part des frais d’évaluation spéciale à temps. Si un résident ne paie pas, l’association des propriétaires du complexe peut placer un privilège sur l’unité de copropriété de ce résident, ce qui pourrait entraîner une forclusion.
Assurance copropriété
Dans la plupart des complexes de copropriétés, une partie des frais HOA des résidents assure les parties communes (et le complexe dans son ensemble) en cas de vol ou de catastrophe naturelle.
Cependant, cette assurance, souvent appelée police maîtresse, ne couvre que les parties communes du complexe ; Les objets personnels appartenant aux résidents dans les unités individuelles ne sont pas couverts par ce plan. Les résidents qui souhaitent assurer leurs effets personnels doivent le faire séparément, ce qui en fait une autre dépense à la charge du propriétaire du condo.
L’assurance copropriété, ou assurance HO-6, protège généralement les biens des résidents, ainsi que les murs intérieurs, les plafonds et les planchers de l’unité, en cas de vol, d’incendie, d’intempéries, de vandalisme, de tuyaux gelés ou de dommages liés à la fumée. .
Les polices d’assurance HO-6 protègent également les résidents en cas de blessure ou d’autres dommages ou pertes à une autre personne alors qu’ils se trouvent sur leur propriété. Cette protection, appelée couverture de responsabilité personnelle, couvre généralement entre 100 000 $ et 500 000 $ en dommages cumulés, selon le montant d’assurance que vous payez à l’avance.
Lorsqu’il s’agit de choisir une police, au lieu de choisir le plan le moins cher disponible, choisissez-en un qui couvre autant que possible l’intérieur de votre unité.
L’assurance copropriété n’a pas toujours été un investissement obligatoire, mais aujourd’hui, les prêteurs hypothécaires exigent que leurs clients souscrivent une police HO-6 pour se protéger financièrement en cas de catastrophe. Les prêteurs hypothécaires exigent que les emprunteurs investissent dans une assurance habitation lors de l’achat d’une maison unifamiliale. C’est l’une des nombreuses similitudes entre l’achat d’un condo et d’une maison individuelle.
Les condos peuvent constituer une alternative intéressante aux maisons unifamiliales, en particulier pour ceux qui souhaitent vivre dans des zones métropolitaines avec des moyens de transport plus pratiques. Cependant, les propriétaires de condos sacrifient l’indépendance, l’intimité et l’espace personnel pour un paiement hypothécaire plus petit. Bien que ces versements hypothécaires coûtent en moyenne moins cher que ceux des maisons unifamiliales, les associations de propriétaires facturent des frais élevés qui peuvent compliquer la gestion des dépenses mensuelles des copropriétaires.
Ainsi, des coûts plus élevés accompagnent tous les types d’accession à la propriété, pas seulement les maisons unifamiliales.
Si l’achat d’un condo semble être un investissement rentable, sachez que chaque complexe de condominiums fonctionne différemment, selon le promoteur immobilier et le HOA qui le gère. De plus, les lois sur les copropriétés varient d’un État à l’autre, alors vérifiez la Loi sur les condominiums et les autres documents qui affectent votre État d’origine.
Janelle Ward
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