À certains égards, le chemin vers l’accession à la propriété ressemble à un parcours du combattant. Le premier obstacle était de vous obtenir une pré-approbation pour un prêt. Ensuite, c’était une course pour trouver la bonne maison. Une fois cet obstacle franchi, votre offre devrait être acceptée. Maintenant, l’évaluation de la maison est sur vous, et cela peut vous faire trébucher. Par exemple, si l’évaluation revient pour moins que ce que vous avez proposé, cela pourrait affecter votre capacité à conclure. La meilleure façon de naviguer dans cette dernière étape est de savoir à quoi vous faites face, alors explorons le processus d’évaluation de la maison et franchissons la ligne d’arrivée.
Table des matières:
Il y a deux quantités différentes avec lesquelles vous voudrez vous familiariser : la valeur de la maison et la valeur de la maison. Le prix est combien vous êtes prêt à payer. La valeur est la valeur réelle de la maison. Ces deux montants ne correspondent pas toujours car les acheteurs paieront parfois plus (ou moins) que la valeur de la maison. Par exemple, dans un marché de vendeurs, il n’est pas rare qu’une maison se vende au-dessus du prix affiché. Cependant, les vendeurs et leurs agents fixent généralement le prix d’une maison en fonction de la valeur marchande.
Disons qu’il y a une surenchère. D’autres acheteurs font des offres, vous augmentez donc votre offre pour éviter de perdre la maison. Finalement, votre offre est acceptée, mais seulement après que les autres acheteurs ont augmenté le prix au-dessus du prix demandé. Lorsqu’une maison est évaluée, le prix peut être inférieur au prix de vente.
À l’inverse, dans un marché d’acheteurs, un vendeur peut baisser le prix demandé pour attirer plus d’offres. Vous pouvez soumettre une offre en dessous du prix demandé. Dans ce cas, la maison peut évaluer plus que le prix de vente.
Une évaluation de la maison est effectuée pour déterminer la valeur de votre maison. Un évaluateur immobilier, qui travaille pour votre prêteur hypothécaire, est un professionnel impartial qui détermine la juste valeur marchande d’une maison en fonction de certains facteurs tels que son état, ses commodités et son emplacement. Parfois, la taxe foncière sur la maison sera également basée sur l’évaluation.
Si la maison que vous envisagez d’acheter vaut moins que ce que vous avez payé, votre prêteur hypothécaire peut ne pas approuver le prêt. Dans ce cas, vous avez trois options :
Demandez au vendeur de réduire le prix de vente, payez la différence de votre poche, renoncez à la vente, fournissez une éventualité d’évaluation écrite dans votre contrat de vente.
Une éventualité d’évaluation est essentiellement une issue de secours qui vous permet de vous retirer sans pénalité si l’évaluation de la maison est inférieure au prix de vente. Cela vous donne également une meilleure position de négociation pour la première option. Si vous avez une éventualité d’évaluation, le vendeur sera plus susceptible de travailler avec vous sur le prix si vous ne parvenez pas à un accord pour vous sortir de l’affaire. Si vous ignorez la contingence de l’évaluation, vous risquez de vous retrouver avec seulement deux options disponibles.
Le coût moyen d’une évaluation est d’environ 350 $. Si vous achetez une propriété multifamiliale ou si vous obtenez un prêt jumbo (un prêt important qui dépasse les limites de prêt fixées par Fannie Mae et Freddie Mac), votre évaluation coûtera probablement plus cher. Certaines évaluations peuvent coûter jusqu’à 600 $.
L’évaluation peut être payée d’avance, ou elle peut être incluse dans vos frais de clôture. Cependant, si cela fait partie de vos frais de clôture et que la clôture n’a pas lieu en raison d’une faible évaluation, vous devrez quand même payer l’évaluation. Cela est vrai même si le vendeur s’engage à payer les frais de clôture. Terminé, mais évalué. Comme les autres frais de clôture ne sont plus pertinents, les frais d’évaluation vous seront remboursés.
Les évaluations de la maison sont généralement effectuées après l’inspection de la maison, environ deux semaines avant la fermeture. Une évaluation est très différente d’une inspection de maison. Un inspecteur en bâtiment recherche tous les problèmes qui doivent être résolus dans la maison. Cette inspection est très approfondie, l’inspecteur en bâtiment examinant tout, des fondations au toit en passant par la plomberie et les prises électriques.
Un inspecteur en bâtiment fait le travail pour vous. Ils vous fourniront une liste de recommandations de réparations que vous négocierez avec le vendeur. Vous pouvez également être dans la maison lors de l’inspection et poser des questions à l’inspecteur.
Alors qu’un inspecteur en bâtiment examine chaque détail, un évaluateur ne s’intéresse qu’à la situation dans son ensemble, comme l’emplacement et l’état général de la maison. L’évaluateur travaille pour votre prêteur hypothécaire, pas pour vous, il est donc moins susceptible de répondre à vos questions ou de vous rencontrer. Cependant, selon le Consumer Financial Protection Bureau, le prêteur est tenu de vous fournir une copie de l’évaluation.
Dans l’ensemble, l’évaluation peut prendre jusqu’à deux semaines. Le processus implique non seulement de visiter la maison en personne, mais aussi des recherches sur les comps de la région (maisons comparables qui ont récemment été vendues au même endroit général). Ensuite, l’évaluateur rédigera un rapport détaillé à soumettre au prêteur.
Le temps réel que l’évaluateur est dans la maison varie. Cela peut prendre moins d’une heure ou jusqu’à trois heures. Tout dépend de la taille de la maison. Par exemple, une maison de cinq chambres avec plus de 5 000 pieds carrés prendra plus de temps qu’un bungalow d’une chambre avec moins de 1 000 pieds carrés.
Le marché du logement et la ville dans laquelle se trouve la maison sont également des facteurs qui déterminent la durée d’une évaluation. Dans un marché de vendeurs où de nombreuses maisons sont vendues, l’évaluateur peut avoir plus de maisons pour préparer des rapports, ce qui prendra plus de temps que dans un marché d’acheteurs où peu de maisons sont vendues. Une grande ville animée peut également avoir un volume de maisons vendues plus élevé qu’une petite ville rurale.
L’évaluateur commence l’évaluation bien avant que vous arriviez à la porte d’entrée. Ils prendront note de l’emplacement, des environs, de l’aménagement paysager et de l’attrait extérieur. Ils veulent savoir si le quartier s’agrandit, combien de maisons sont à vendre et s’il s’agit d’un secteur commercial ou résidentiel. À leur arrivée à la maison, ils noteront le type et le style de la maison ainsi que les matériaux utilisés lors de la construction (brique, revêtement, etc.).
À l’intérieur de la maison, ils tiendront compte de la superficie en pieds carrés, des revêtements de sol et des matériaux de finition utilisés, ainsi que du nombre de chambres et de salles de bains. Ils examineront également l’état (ou l’existence) du grenier, du sous-sol et du garage. L’évaluateur examinera les caractéristiques de la maison telles que les appareils électroménagers et le système de CVC, les caractéristiques telles que les foyers et les espaces extérieurs tels qu’une terrasse ou un porche.
Bien que l’évaluateur ne prête pas attention aux meubles, à la couleur de la peinture ou à l’encombrement général de la maison, il note l’entretien général. Si la maison semble négligée (par exemple, il y a des preuves de dégâts d’eau ou de moisissures), cela affectera le montant global de l’évaluation.
Beaucoup de choses qui peuvent avoir un effet négatif sur l’évaluation sont des choses que le vendeur ne peut pas contrôler, comme l’emplacement et le marché immobilier de la région. Par exemple, si le quartier est en croissance, cela ajoute à la valorisation. Cependant, si les résidents et les entreprises quittent la région, cela nuira à la valeur estimative de la maison. Si la maison est située dans une rue bruyante ou si les écoles sont mal notées, cela affectera également la note.
L’évaluateur tiendra compte de l’habitabilité de la maison, y compris des éléments tels que l’aménagement général. Ils peuvent vérifier le flux d’une pièce à l’autre et noter les endroits gênants ou déroutants. Si les espaces sont sérieusement obsolètes ou si la maison a besoin d’être rénovée en profondeur, ces éléments sont également pris en compte.
Même si l’évaluateur ne recherche pas de parasites (ce que l’inspecteur en bâtiment remarquerait), des signes évidents d’infestation nuiront à l’évaluation. Par exemple, du bois endommagé par des termites ou des excréments de rongeurs évidents indique un problème plus important et affecte la valeur de la maison.
Si vous obtenez une évaluation qui vous semble trop basse, parlez-en à votre agent immobilier. Recherchez les erreurs d’évaluation. Il est possible que la personne évaluée ait fait une erreur dans le calcul ou même fait une faute de frappe dans le rapport final. Après avoir soigneusement examiné l’évaluation, revérifiez les compositions et voyez s’il y a des écarts.
Si votre agent convient que l’évaluation semble être inférieure à ce qu’elle devrait être et que vous avez des preuves pour étayer votre réclamation, votre agent peut vous aider à contester l’évaluation en déposant un réexamen de la valeur. Une révision de prix est une demande de modification que vous soumettez au prêteur avec des données de vente pertinentes.
Si l’expert décide de revoir le bien, cela prendra quelques heures si une erreur d’écriture dure plusieurs jours. En fin de compte, cela pourrait ne rien changer, alors soyez prêt. Seuls 24 % des notes sont modifiées en fonction du réexamen des revendications de valeur, mais cela en vaut la peine.
Que se passe-t-il si l’évaluation est nettement supérieure au prix d’achat ? Eh bien, c’est une excellente nouvelle pour vous, car vous aurez instantanément la valeur nette de votre maison. Toutefois, cela ne signifie pas que vous pouvez réduire votre mise de fonds. Les conditions de votre hypothèque resteront probablement les mêmes.
Une évaluation plus élevée que prévu n’est pas une bonne nouvelle pour le vendeur, mais à moins qu’il n’ait quelque chose d’écrit dans le contrat de vente, il ne peut pas faire grand-chose après avoir accepté l’offre. S’ils se retirent, ils seront en rupture de contrat.
Oui, dans la plupart des cas, l’expert connaîtra le prix de vente. En effet, ils recevront une copie du contrat d’achat pour remplir leur rapport. Le contrat d’achat contient des informations importantes dont l’évaluateur a besoin, telles que la date du contrat, les concessions et une liste des réparations de l’inspection de la maison. S’il y a des offres et des contre-offres, cela donne à l’inspecteur une idée de la façon dont le prix a été obtenu.
Idéalement, l’expert ne doit pas laisser le prix de vente influencer l’estimation car il doit rester objectif. Cependant, le prix de la maison et les offres soumises permettent à l’évaluateur de savoir comment les acheteurs perçoivent la valeur de la maison. Si la valeur d’expertise comporte des lignes de prix de vente, l’évaluateur peut l’indiquer dans le rapport.
Jusqu’à récemment, l’industrie de l’évaluation n’était pas beaucoup réglementée ou examinée, selon une étude de la National Fair Housing Alliance. Cela a conduit à certaines pratiques déloyales, notamment des biais de notation. Le biais d’évaluation est la sous-évaluation des maisons dans les communautés à forte population minoritaire. En juin 2021, le Département du logement et du développement urbain (HUD) a pris des mesures pour remédier aux inégalités dans les évaluations des logements. L’agence a convoqué le groupe de travail sur l’évaluation et l’équité des propriétés (PAVE), qui a publié en mars 2022 un plan d’action quinquennal pour accroître la surveillance et la responsabilité.
Selon un article publié par NAR, « Les évaluations pour les achats de maisons dans les quartiers à majorité noire et à majorité latino étaient presque deux fois plus susceptibles d’entraîner un prix inférieur à la valeur réelle du contrat par rapport aux évaluations dans les quartiers à prédominance blanche. »
Bien que la question reçoive enfin une certaine attention, le changement prendra probablement du temps. Jusque-là, un biais d’évaluation persiste. Si vous pensez avoir rencontré un biais d’évaluation, vous pouvez obtenir de l’aide en visitant le site Web PAVE.
Généralement, la clôture aura lieu deux semaines après l’évaluation. Une fois l’évaluation terminée, elle, avec le reste des documents de prêt, ira au souscripteur de la société de prêt hypothécaire pour évaluation. Le souscripteur évaluera le degré de risque associé au prêt. De nombreux facteurs entrent en considération, de votre pointage de crédit à l’évaluation de la maison.
Si vous avez été pré-approuvé pour votre prêt, vous ne serez pas refusé en fonction de votre crédit, sauf si quelque chose a changé depuis votre pré-approbation. À ce stade du parcours d’achat d’une maison, l’approbation ou le rejet du prêt peut dépendre de l’évaluation. Par exemple, si l’évaluation est bien supérieure à la valeur marchande, le souscripteur peut déterminer que le prêt est trop risqué. Si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt et que la maison est saisie, la banque ou le prêteur hypothécaire ne pourra pas récupérer ses pertes. Cependant, si les lignes d’évaluation correspondent au prix d’achat, le souscripteur approuvera souvent le prêt et la clôture se poursuivra.
L’évaluation peut être le dernier obstacle dans votre course vers une nouvelle maison, mais soyez assuré que la plupart des acheteurs de maison franchissent ce dernier obstacle. En fait, les évaluations correspondent au prix d’achat plus de 80 % du temps. Vous franchirez cette ligne d’arrivée en un rien de temps !
Bonjour, je suis Alecia, Content Marketing Manager chez Homes.com. J’aime jouer à des jeux vidéo avec mes fils, lire des romans policiers et aller à la plage. Suivez-moi sur Twitter à @apirulis.